随着2025年上市房企中报陆续披露，行业深度调整期的分化态势愈发明显：多数房企规模收缩，超三成企业陷入亏损，优胜劣汰持续加剧。在此背景下，只有少数兼具经营实力与战略定力的房企能够逆势突围。

　　其中，大悦城凭借扎实经营、多元布局与精准战略执行，在2025年上半年实现归母净利润及经营现金流均正向改善。需要指出的是，大悦城仅用半年时间便实现业绩扭亏为盈，业绩逆袭的背后大悦城做对了什么？

　　业内认为，这得益于其地产与商业业务的协同发力。据悉，当前大悦城地产业务已围绕“主动健康场景生活”，构建起差异化的好房子产品体系；与此同时，商业业务的潮流运营能力也持续凸显，形成了双轮驱动的良好态势。

　　财务结构优化，净利扭亏为盈

　　具体来看，上半年大悦城实现营业收入152.31亿元；综合毛利率36.35%，较上年同期上升13.76个百分点；毛利额55.36亿元，同比增长52.40%。期内公司实现净利润7.48亿元，同比增加7.10亿元，增幅约1868.4%；归属股东净利润1.09亿元，去年同期为亏损3.64亿元，实现扭亏为盈。对此，大悦城表示，上半年公司锚定高质量发展目标任务，实现经营韧性持续增强、发展质量稳步提升，各项工作取得新成效。除了核心业绩指标的明显改善外，作为企业下半场的核心竞争力，大悦城的现金流、融资成本、债务结构也持续优化。

　　财报显示，期内公司经营活动净现金流26.87亿元，同比增长38.15%。同时公司顺利完成首期私募债16亿元发行，有效降低综合融资成本。数据显示，上半年公司新增借款平均成本2.85%；综合融资成本为3.64%，较上年末下降42个基点。

　　这得益于公司在资金管理上的精细化运作与前瞻性布局。通过强化资金统筹调度、深化与金融机构的战略合作，报告期末，成功获批“白名单”项目12个，经营性物业贷款项目9个，保障公司现金流安全，实现公司稳健的财务发展。

　　基于良好的财务表现和稳健的经营态势，中诚信国际、中证鹏元维持公司AAA主体信用评级。此外，开源证券也在9月2日发布研报称，给予大悦城买入评级。

　　产品革新+营销破圈，夯实开发业务“压舱石”

　　对于房企而言，开发销售业务堪称业绩稳定增长的“压舱石”，是支撑经营业绩持续兑现的基本盘。在行业持续筑底的背景下，大悦城亦不断提升产品力和品牌力，为销售业绩的达成提供坚实支撑。

　　财报显示，上半年大悦城销售型业务实现全口径签约86.4亿元，签约面积47.9万平方米。大悦城表示，这离不开产品体系的持续迭代升级，以及营销策略的灵活调整与精准触达。

　　众所周知，今年3月5日，《政府工作报告》首次写入“好房子”建设，提出推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。紧接着，5月1日，国家标准《住宅项目规范》实施，让“好房子”建造的标准更加具象化。

　　在“好房子”政策的推动下，众多房企加速向产品力竞争转型，纷纷探索居住品质升级路径。其中大悦城基于长达两年的调研，对不同客群的居住需求进行捕捉，提出“主动健康+场景生活”产品主张，并依托源法自然、五维健康、智慧适衡、绿色减碳、安全质久五大技术策略，以及营造悦己心居、悦活森境、悦邻荟聚等六大场景，系统构建健康人居新范式。

　　目前大悦城已聚焦改善型需求，以国家好房子“安全、舒适、绿色、智慧”标准为基础，洞察客户对智慧健康、功能空间等需求，构建了以“主动健康场景生活”为价值主张的好房子产品体系，完成住宅产品管理体系的全面升级。

　　近日，大悦城更是推出了“中粮好房子场景实验室”，对住房产品进行科学研究，联合中粮生态链和多家配套企业等，创造性地打破户型限制，以模块化的方式研发健康住宅产品，并适应市场进行迭代。相关负责人介绍，中粮好房子实验室的产品设计，打破了户型限制，以模块化的空间进行展示，可适配不同面积户型的设置要求。目前实验室分为玄关模块、儿童房模块、客卫模块、客餐厅模块、厨房模块、心流空间模块、宠物模块、家政模块、主卧模块以及主卫模块。

　　大悦城表示，公司上半年通过“好房子实验室”测试前沿技术，下半年还将结合试点项目封装成果、推动好房子产品落地，持续升级公司住宅产品。

　　此外，公司持续加强品牌联动及营销节点打造，期内与中粮集团福临门、蒙牛、可口可乐等核心品牌进行营销联动，打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等核心节点活动，提升客户信心及销售业绩。

　　基于产品力的扎实打磨与营销端的精准发力，上半年，公司打造多个当地明星标杆项目，南京悦著·九章、成都大悦时代广场、西安悦著·央宸、西安奥体壹号、三亚大悦中心、厦门云玺壹号成为区域标杆红盘。

　　经营业务多点开花，商业板块“年轻力”领跑

　　除了地产业务外，经营业务是大悦城构建多元营收结构的关键一环，也为公司提供了与开发业务互补的抗风险能力和稳定收益来源。报告显示，大悦城经营业务包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓，收入主要来源于租金收入、增值服务等。其中，商业板块凭借成熟的运营体系与潮流化定位，成为经营业务的核心增长引擎。

　　具体来看，上半年公司购物中心实现销售额约220亿元，同比增长12.2%；客流量2亿人次，同比增长19.6%；平均出租率92%。

　　截至报告期末，公司在营项目37个，总商业面积387万平方米。其中包括24个大悦城购物中心（含轻资产），2个大悦汇（轻资产）；公司在建、筹备的项目（含轻资产）7个，总商业面积约70万平方米。

　　大悦城表示，公司持续深化商业“年轻力第一品牌”的发展战略，以版图拓新、运营精耕、品牌焕活、数智赋能为支点，构建长期可持续的优质商业资产，推动大悦城年轻力商业范式持续领跑行业。

　　以南昌大悦城为例。今年5月31日南昌大悦城盛大开业，开业期间，风靡全球的小黄人IP华中首展空降，“辣人计划”、沸腾音乐节、无人机烟花秀连番上演，实现开业当日客流量突破24万人次，销售额近1,630万元。

　　同时，公司在2025年4月19日至20日第七届“大悦嗨新节”期间，用“年轻力×新消费”的内容深度探索年轻人生活方式，全国打造150余场新潮体验内容、200余场新意折扣活动，实现总销售额人民币4.52亿元，同比提升8.2%，总客流约339万人次，同比提升11.4%的佳绩。

　　此外，上半年，大悦城写字楼、酒店、长租公寓业务运营成效显著，出租率均维持较高水平。财报显示，写字楼上半年实现整体平均出租率90.6%；酒店运营管理能力稳步增强，期内实现出租率84%；长租公寓市场表现良好，期内公司11个在营长租公寓项目（含轻资产）出租率达90%。

　　大悦城表示，未来公司商业面向更开放、更多元、更具个性的青年群体，将持续秉持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的愿景，以“有温度、敢担当、玩在一起”的姿态，与青年世代共同成长，书写更精彩的商业未来。