■本报记者 史博臻

　　“8·28”楼市新政出台一个月，上海跟进落地细则。市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局等四部门昨天联合印发并实施《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，主要包括加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面的政策措施。

　　预售资金全额全过程监管

　　预售资金监管是保障楼盘顺利交付的关键抓手，《实施意见》对此作出细化区分。

　　《实施意见》明确，自2026年8月28日后发布土地出让公告的商品住房新项目，申请预售时单体建筑须完成主体结构封顶，同时执行预售资金全额、全过程监管，要等到项目完成综合竣工验收，才能解除资金监管，后续还将出台专门的预售资金监管办法。

　　2026年8月28日（含）前已取得或部分取得建设工程规划许可证，但尚未办理预售许可的项目，继续沿用原有预售条件与资金监管政策。

　　对于2026年8月28日及之前已拿地、尚未拿到建设工程规划许可证的项目，原则上按照新项目标准执行。若各区可保障项目按时建成交付，企业完成市级部门备案后，2027年底前依旧可按旧规申请预售，但资金监管必须落实新规：设置重点监管额度，覆盖工程建设配套及必要运营资金，保障房屋及配套设施达到交付条件；全部预售资金存入监管账户，超出重点监管额度部分，经区住房资金监管机构审核，可依据建设节点支取。

　　另外，2026年8月28日前已发布出让公告，但之后才取得土地使用权的项目，2027年底前可沿用原有预售条件，预售资金则按照新规监管。

　　现房销售推行定金制度

　　在强化预售端管控的同时，上海也对现房销售模式给出清晰操作指引。此次文件首次明确上海现房销售相关操作细则。2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。

　　开发企业在取得房屋首次登记后，编制现房销售方案，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案后，按现房销售方案组织销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

　　值得关注的是，现房项目在取得建筑工程施工许可证之后，房企便可和购房者签订购房定金合同，定金金额一般不超过购房总价款的3%。定金合同需要写清定金数额、房屋售价、交付时间以及违约处置方式。如果房企违约无法按期交房，购房者有权解除定金合同，房企需要返还定金并承担相应违约责任。

　　金融“组合拳”护航楼市

　　除了销售端规则调整之外，金融配套也同步跟上改革节奏，成为本次改革的重要一环。上海将推行项目主办银行制度。2026年8月28日起新签订借款合同的房地产项目，单独发放开发贷的银行即为主办银行；银团贷款模式下，牵头银行担任主办银行。房企需要在主办银行开立专用资金账户，项目开发贷、自有资金、现房销售资金等全部项目相关资金统一纳入该账户管理。区房地产交易中心在主办银行开设监管账户，存放预售资金以及现房购房定金。

　　信贷规则有调整。2026年8月28日后拿到预售许可证的项目，必须完成竣工备案，才能够发放个人住房按揭贷款以及公积金贷款，贷款资金直接受托支付进入资金监管账户。

　　加大开发贷款支持力度。按照市场化原则，保障现房销售和预售的项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。重点向现房销售项目及安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”项目倾斜。银行需结合项目进度，合理确定放款节点与额度、分批放贷；贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。

　　同时，上海还积极拓宽房企融资渠道，支持房企通过债券、资产证券化、不动产投资信托基金等工具开展项目融资，对不同所有制房企的合理融资需求一视同仁。

　　土地出让款可分期缴纳

　　金融端给予房企资金支持的同时，土地供应环节也推出配套改革举措，进一步优化房企开发节奏。土地端同步配套改革，上海建立“规储供用”一体化机制，坚持一地一策，结合市场实际有序推出适配市场需求的优质住宅地块。

　　针对2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，土地出让价款允许按规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后可再延长一年；分期付款的，不计利息。缴款细则将在土地出让公告对外公示。

　　企业凭土地出让合同就可办理建设用地、建设工程规划许可证。不过，只有全部出让价款缴清后，才能办理土地使用权首次登记，核发该地块首批房源的预售许可证。