作者:孙梦凡
几乎不约而同,北上广深二手房市场出现“异动”。
业内数据显示,进入三月份后,四大一线城市的二手房成交均出现回升趋势,其中北京有周末单日成交破千套,上海二手房日均成交量是二月的两倍,深圳二手房周成交突破千套关口,广州二手楼市市场活跃度也有上升趋势。
三月本是传统楼市的“小阳春”时节,不过自楼市整体行情下行后,这一特殊时点的波动幅度越来越小,唯有几个核心城市尚有余温。“核心城市二手房成交的确在回升,但速度比以往慢,小阳春行情可期,但不一定能达到以往水平。”一位业内分析师认为。
“小阳春”冒头
“北京小阳春,房子卖掉啦。”近日,不少业主在社交平台晒出自己的卖房经历。
有人去年便开始着手卖房,经历几次市场起伏后,终于趁着今年春节后的行情顺利卖出,虽然价格较去年小阳春高点有所折让。现实冷暖不一,有业主顺利出手,也有业主无奈表示“小区同户型30多套,根本卖不动,只能走降价路线。”
购房者也在政策松绑之际纠结,是趁市场盘整“杀价”入场,还是考虑到高企的二手房存量,等待价格继续下滑?这并没有一个标准答案。去年以来,北京二手房市场已然经历多次“以价换量”,房源要想顺利成交,降价几乎是难逃之路。
一个个业主卖房故事背后,二手房市场到底怎样了?“小阳春”能否到来?从业内数据及分析来看,一线城市有望迎来“小阳春”。
以北京为例,年初便有业内分析认为,北京二手房火热的基础线是住宅单月成交1.5万套,但市场推动主要依赖学区房需求,过了4月需求就会下降。2023年“小阳春”很大程度上是学区房和前期积压的需求释放,2024年市场成交高点也可能出现在3~4月。
据中原地产统计,3月2日~3日周末两日,北京二手房合计成交量约在1700套,相比上个周末1100套明显上涨,较春节前的周末成交量也普遍多了200~300套。而在刚刚过去的9日、10日周末两日,北京二手房成交合计达到2100套,10日接近1200套。
“一线城市限购松绑效应继续释放,从中原报价指数看,一线城市继续普遍回升,整体来说,2024年的小阳春真的在路上了,虽然比往年晚一点,热度低一点,但只要有政策,最近市场会有一波行情。”中原地产首席分析师张大伟认为。
他表示,每年3月“楼市小阳春”出现的原因有三点,一是上年冬季不便外出,春节假期购房需求被压抑,节后释放了出来;二是各种金融或楼市调控政策影响;第三是学区房交易热,一般5月前落户当年就可在相关学区就学,由此拉动了三月四月的市场成交。
不过,鉴于楼市还在见底调整,二手房市场降价普遍,购房者信心恢复需要时间,业内对今年“小阳春”的力度并不抱太大希望。“小阳春大概率是会有的,但可能是最弱的一次小阳春,往年3月市场成交量会是1月份的翻倍,2024年出现的可能性不大。”张大伟认为。
其他一线城市的情况也是如此。今年2月份,上海二手房成交均价为每平方米38633元,较上月下降了9%;受春节假期因素影响,成交量为6800套,较上月减少59%。
但进入3月以来,市场情况有所好转。上海房地产中心交易数据显示,3月1日~3月8日上海每日二手房成交量在478套至676套之间,日均成交量为571.5套,是2月同期日均成交量(250套)的2倍以上。
每年3月和4月,都是上海楼市的传统旺季,“金三银四”甚少在上海楼市缺席,加上如今政策不断刺激加码,今年会再次出现回温走势吗?
“成交的确在回升,但是速度比以往慢一点。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉第一财经,以往春节两周后可以回到正常水平甚至更高,现在是节后三周才达到较高水平。“小阳春行情肯定会出来,但是不一定能达到以往水平,升温迟了一周,说明市场还是挺犹豫的。”
深圳方面,据深圳市房地产中介协会统计,2024年第9周全市二手房(含自助)录得1085套,环比增长14.1%。政策效应还在持续发力,二手房周成交量突破千套关口。“这一数据表明,在传统3月小阳春的势能下,深圳二手房市场呈现出强劲的复苏态势。”
“当前政策密集出台的背景下,市场预期政策在一定时期内将持续放宽。这对稳定市场信心起到了积极作用,使得市场在成交量上已经筑底并开始进入修复期。”深房中协称。广州房地产中介协会近期也表示,当地二手楼市活跃度上升趋势明显。
业内期待政策空间打开
不仅是北上广深,多地二手房成交正在环比回温。
根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2024年第10周(3.4-3.10),重点10城二手住宅成交量为14463套,环比上涨11.23%,同比下降35.9%。相较新房而言,二手房成交更具稳健特征,成交量已现环比“三连升”,同比降幅连续小幅收窄。
“虽然二手房整体复苏速度相对较慢,但具备持续性回升的趋势及潜能。”上述机构表示,对于二手房后续走势维持稳步回升的预判,下周二手房成交量有望恢复至节前水平。
二手房市场微幅回温,新房市场是否值得期待?
据克而瑞调研报告,3月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积748万平方米,环比上涨124%,同比下降60%。基于供应放量,成交有望修复,预期环比持增,但是考量到去年高基数原因,同比或将延续降势,部分城市或将出现局部“小阳春”。
克而瑞认为,不同城市分化行情预期还将延续,北京、上海、成都、西安、深圳、厦门等核心一二线城市,因政策利好、叠加适销对路改善产品入市,成交预期会迎来一波放量。
整体而言,当下楼市回暖的基础并不牢固,今年全国两会也对后续调控有了明确定调。
政府工作报告表示,要减少限制性措施,更好满足人民群众改善生活需要。实施政策要强化协同联动、放大组合效应,防止顾此失彼、相互掣肘。研究储备政策要增强前瞻性、丰富工具箱,并留出冗余度,确保一旦需要就能及时推出、有效发挥作用。
对此克而瑞点评称,减少限制性措施,一方面意味着今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变,北上广深杭蓉等城市“四限”均有再松绑空间;另一方面,信贷、财税等方面政策有望进一步发力,支持居民购房。
此外,降准、降息仍有空间,2月降准和超预期幅度降息体现货币政策靠前发力特征,在经济增长、降低社会综合融资成本等诉求下,年内降准降息仍然可期;结构性货币政策工具有望接续发力;居民住房信贷政策仍有优化调整空间,譬如对多孩家庭、已购住房用于租赁的,相应放宽购房贷款套数认定标准等。
住房和城乡建设部部长倪虹日前也表示:“现在已经充分赋予城市调控的自主权,城市政府就要扛起责任,根据人口的情况,供需的情况以及保障的需求编制好、实施好住房的发展规划,因城施策,优化房地产的政策,稳定房地产的市场。”
中指研究院表示,2024年,预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策,一线城市或继续优化限购政策,二线城市有望全面取消限制性政策,核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间;同时在供给端,对项目价格端的限制亦有望优化,以满足居民多样化改善性住房需求。
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